Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)

Para além de outras medidas de apoio à habitação, a que já nos referimos anteriormente, o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, aprovou o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA).

Através da implantação de benefícios fiscais para os senhorios, este regime tem como objetivo a disponibilização de oferta de habitação em regime de arrendamento acessível, mediante o cumprimento de determinados requisitos legais, entre os quais se destaca a observância de limites máximos de renda.

Estes limites foram recentemente regulamentados pela Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro, que estabelece os valores máximos de renda mensal aplicáveis em função do concelho e da tipologia do imóvel.

Importa agora perceber quem pode beneficiar deste regime, quais as condições de acesso e que vantagens fiscais lhe estão associadas.

Âmbito de aplicação

Para além de programas aprovados pelos municípios para incentivo à oferta de habitação, o RSAA aplica-se ainda a contratos para arrendamento, arrendamento para subarrendamento habitacional e subarrendamento habitacional.

Nestas situações, o contrato deve ter um prazo mínimo de:

• 3 anos, se destinado a residência permanente;
• 3 meses se destinado a residência temporária, nos termos definidos pela lei aplicável.

É ainda necessário que a renda mensal respeite o limite máximo aplicável à tipologia e ao concelho onde se situa o imóvel, nos termos da Portaria n.º 454/2026/1 e das respetivas regras de atualização.

Benefícios fiscais e candidatura

Os rendimentos prediais provenientes dos contratos que cumpram os requisitos previstos no RSAA beneficiam de isenção de tributação em sede de IRS ou IRC, conforme o enquadramento fiscal aplicável ao senhorio.

Para este efeito, o senhorio deve submeter na plataforma eletrónica disponibilizada pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), até ao dia 15 de janeiro do ano seguinte à data da celebração do contrato:

• Cópia do contrato celebrado;
• Comprovativo da comunicação do contrato no Portal das Finanças.

Após o cumprimento destas formalidades, o IHRU comunica o contrato à Autoridade Tributária e Aduaneira até ao final do mês de fevereiro, ficando o contrato sujeito ao regime fiscal previsto na lei, com efeitos desde a data da sua celebração.

O incumprimento dos requisitos legais pode determinar a perda dos benefícios fiscais, bem como a obrigação de regularizar o imposto devido, acrescido dos juros compensatórios legalmente aplicáveis.

O que muda com o RSAA?

O RSAA introduz um modelo simplificado de arrendamento acessível, privilegiando a definição de limites máximos de renda e a simplificação dos procedimentos de acesso aos benefícios fiscais.

Este regime sucede ao enquadramento anterior do Programa de Apoio ao Arrendamento, sem prejuízo das disposições transitórias aplicáveis aos contratos que já se encontravam abrangidos pelo regime revogado.

A possibilidade de beneficiar de isenção de IRS ou IRC pode tornar o arrendamento acessível fiscalmente atrativo para os senhorios, contribuindo simultaneamente para o aumento da oferta de habitação a preços mais comportáveis para os arrendatários.

A VPA pode ajudá-lo a avaliar o cumprimento dos requisitos legais de acesso ao RSAA, bem como a elaborar o respetivo contrato de arrendamento, por forma a prevenir eventuais incumprimentos e salvaguardando os benefícios fiscais associados ao regime.