Alterações ao IVA nas empreitadas para habitação

Com a publicação do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, entraram em vigor diversas medidas fiscais destinadas a fomentar a oferta de habitação, quer no mercado de arrendamento, quer no mercado de aquisição.

Neste artigo, destacamos as alterações ao Código do IVA com especial relevância para as empreitadas destinadas à habitação própria e permanente, quer do próprio, quer de quem disponibiliza imóveis para esse fim.

Ficam agora sujeitas à taxa reduzida de 6% as empreitadas de construção e reabilitação dos imóveis que preencham, entre outras, as seguintes condições:

Venda para habitação própria e permanente

• Preço de venda não pode exceder € 660.982,00;
• Imóvel vendido para habitação própria e permanente do adquirente (com aplicação das taxas previstas no artigo 17.º, alíneas a) e b), do Código do IMT);
• Venda no prazo máximo de 24 meses a contar da data da emissão da documentação relativa ao início da atividade, nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE);
• Menção expressa da aplicação deste regime no título aquisitivo.

Arrendamento habitacional

• Renda mensal não pode exceder € 2.300,00;
• Arrendamento isento de IVA, ao abrigo do disposto no artigo 9.º do Código do IVA;
• Registo do contrato de arrendamento junto da Autoridade Tributária, ao abrigo do disposto no artigo 60.º do Código do Imposto do Selo;
• Primeiro contrato de arrendamento habitacional celebrado no prazo máximo de 24 meses a contar da data da emissão da documentação relativa ao início de utilização, nos termos do RJUE;
• O imóvel deve ser objeto de contratos de arrendamento habitacional em vigor, em pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, durante os primeiros cinco anos após a emissão da documentação relativa ao início de utilização, nos termos do RJUE;
• Não pode ser convencionada a possibilidade de subarrendamento por montante superior a € 2.300,00.

Construção de habitação própria e permanente

No que diz respeito às empreitadas de construção de imóveis destinados à respetiva habitação própria e permanente, o Decreto-Lei prevê igualmente medidas de apoio.

Nestes casos, passa a estar prevista a restituição parcial do IVA suportado por pessoas singulares, fora do âmbito de uma atividade empresarial ou profissional, correspondente à diferença entre o imposto efetivamente pago à taxa normal e o montante que resultaria da aplicação da taxa reduzida às despesas elegíveis.

Destacamos as seguintes condições a cumprir:

• O valor patrimonial do imóvel ou o valor de aquisição do terreno acrescido dos custos de construção, excluindo o IVA — considerando-se o valor mais elevado — não pode exceder € 660.982,00;
• O imóvel deve ser afeto a habitação própria e permanente no prazo máximo de seis meses a contar da emissão da documentação relativa ao início de utilização, nos termos do RJUE;
• A afetação a habitação própria e permanente, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, deve manter-se por um período mínimo de 12 meses.

Face à complexidade do novo regime em vigor, o acompanhamento por advogado revela-se particularmente importante para assegurar o correto enquadramento e o cumprimento dos requisitos associados aos benefícios fiscais agora implementados. Marque uma reunião com a VPA, que dispõe de uma equipa preparada para o apoiar ao longo de todo o processo.