Alterações ao Regime Jurídico do Alojamento Local

O regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local (Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto), teve alterações consideráveis no último trimestre de 2024, com o intuito de levantar restrições e dificuldades que haviam sido impostos a esta atividade.

Uma das mais importantes alterações ao regime legal foi o facto das licenças de Alojamento Local (AL)/registos no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) passarem a ser livremente transmissíveis. São apenas permitidas limitações à transmissão do registo em novos registos de “moradias” ou “apartamentos”, desde que tal seja definido em regulamento municipal de alojamento local e, cumulativamente, se situem em áreas de contenção especificamente definidas. 

A versão anterior da lei determinada que a licença/registo caducaria sempre que houvesse transmissão da titularidade do registo de propriedade, de arrendamento, cessão de exploração, ou titularidade da exploração, bem como no caso de transmissão de qualquer percentagem do capital social de pessoa coletiva que seja titular desse registo. 

As alterações à lei também reforçaram a descentralização dos poderes de regulação da atividade de alojamento local, concedendo aos municípios o poder de aprovar um regulamento administrativo sobre a atividade de alojamento local. No entanto, os Municípios só o podem fazer se, no prazo máximo de 12 meses a partir do momento em que o respetivo concelho tiver 1000 estabelecimentos de AL registados, deliberarem expressamente que pretendem exercer este direito.

Foi também revogada a obrigação de autorização do condomínio para a instalação de estabelecimentos de AL, com a exceção de Hostels. Ainda é possível que o Título Constitutivo de Propriedade Horizontal proíba a atividade de AL, ou que isto seja posteriormente proibido por regulamento do condomínio, que terá de ser aprovado por 2/3 da permilagem do prédio, pelo que é importante que analise estes documentos antes de adquirir um estabelecimento de AL. Não obstante, neste caso, o regulamento apenas se aplicará a estabelecimentos cujo registo tenha sido submetido após a aprovação do regulamento.

Em casos de “prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos”, o condomínio também pode solicitar o cancelamento de registo da AL, mas apenas se tal tiver sido aprovado por pelo menos de 2/3 da permilagem do prédio. Não obstante, nestes casos o Presidente da Câmara não é obrigado a proceder ao cancelamento, podendo antes recorrer ao mecanismo legal estipulado para tentar obter um acordo entre as partes.

Os registos em zonas de contenção deixam igualmente de ter prazo (anteriormente, era de 5 anos, renovável por iguais períodos) e os existentes não serão alvo de reapreciação em 2030.

Foi igualmente aprovado outro decreto-lei, que revogou a contribuição extraordinária sobre os imóveis em alojamento local, promulgado em 30 de agosto pelo Presidente da República, e que já entrou em vigor.

Assim, com estas alterações, foram eliminadas várias restrições, consideradas prejudiciais ao investimento privado no setor.